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北京房地産調控政策加的是什麽碼?

搜狐媒體平台 06-30 15:14

北京房地産調控政策加的是什麽碼?

易憲容

按照新聞媒體的報道,北京房地産市場調控繼續加碼。即北京市住建委在6月27日下發文件,要求開發商全力推進“拿地未開工和開工未入市項目”遲早開工入市,並附上未開工項目名單。截至3月底,拿地未開工項目共161項,開工未入市項目228項。如果這些項目能夠開工入市,那麽就可增加北京的住房銷售2000萬平方米,相當于20萬套住房。此數據是北京2016年新房成交量的兩倍多。

對此,有分析認爲,這些房源距離實現市場供應最近,對市場預期影響也最大,督促這20萬套庫存轉變爲實際供應,可穩定與引導市場合理預期,並認爲這是北京市政府對房地産市場推出的最厲害的政策。對此政策,實際效果如何,現在評價還是太早。

因爲,如果把已經拍賣出去的土地也算房地産市場之庫存,那麽不僅北京的房地産市場的庫存而且全國各城市的房地産市場庫存要多少就有多少。因爲,不僅大量的土地早就掌握在大大小小的房地産開發商手上,而且如果房地産開發商有意願需要的土地,各個地方政府隨時都可拍賣出更多的土地。就比如北京,我在早幾年就指出,在現有的土地上再造幾個北京城根本沒有問題,更何況北京市政府早就把許多土地拍賣了出去,而在房地産開發商手上根本就不著急建造房子,他們都在等待讓自己的手上的土地價格更高時再來造房。

比如,就我居住的北七家周邊,目前空著的土地有的是。北京是這樣,其他城市的情況更是有過之而無不及。盡管目前北京市出台了一系列房地産市場的調控政策,但是這些調控政策或是要讓房地産市場的價格穩定在現有的基礎上,或是再用所謂的限價來引導房價再上漲。在這種情況下,要讓“拿地未開工和開工未入市項目”開工入市,除非一個條件就是讓北京市的房價還在上漲,這些開工入市的項目的房價水平高房地産開發商預期的價格水平。即使讓房地産開發商開工入市是容易,但市場的購買者在哪裏?按照北京市政府的限價水平,有些地方房價都限價到10萬元/平方米了,至少也是5萬元/平方米了。

2016年北京市的房地産最爲繁榮,房價漲得最快,銷售創曆史最高水平,新的住房銷售也不過是10萬套。如果要這20萬套的住房開工入市,如果沒有住房的投機炒作,要讓所謂的購買第一套住房的居民及改善性住房的居民進入這個市場,如果這20萬套住房不大幅高低價格,並其價格水平回歸到居住水平,還是以住房投機炒作者作爲銷售對象,那麽不僅這些入市的住房無法銷售出去,要想銷售出去也是猴年馬月的事情。所以,讓這20萬套住房開工入市,在當前的情況下,市場的影響是十分有限的。

還有,對于當前國內的房地産市場調控,市場政策的重心一直放在增加供給上,一直認爲當前不少城市房價過高,就在于住房供應沒有跟上,住房供應過少導致的結果。這是2003年來房地産市場調控的一個老思路,而北京這次所推出的“拿地未開工和開工未入市項目”開工入市的政策仍然是在這個老思路上打轉。十幾年來,現實的實踐已經證明這個思路要化解中國房地産市場的價格過高,房地産泡沫巨大的問題根本就沒有多少作用。反之,全國房地産市場的規模會越來越大,房地産市場價格會越來越高,房地産泡沫越來越大。可以說,北京目前推出的“拿地未開工和開工未入市項目”開工入市的調控政策,最後的結果也會如此。

就目前的中國房地産市場的問題,就如2016年中央經濟工作會議所給出的政策那樣,最爲重要就是如何對房地産市場定位,就是要堅持中國房地産市場“住房是住的,而不是炒作的”的定位。只有把房地産市場定位清楚,住房是居住的或消費品,那麽增加住房的供給才會起到決定性的作用。如果房地産市場仍然是定位不清楚,住房既可投機炒作,也可消費。這時,這個住房市場一定會演化爲住房投機炒作市場,住房市場也是投機賺錢的市場。如果住房是投機賺錢的市場,而金融市場的條件又好,那麽增加住房的供給對住房的價格影響不會有多大。就目前北京市的住房市場而言,盡管對住房的投機炒作在事前有所限制,比如限購、限貸、限價、限售、限商等,但是如果購買住房仍然是有利可圖,那麽住房投機炒作的限制能夠起到作用同樣是十分有限的,因爲他們總是能夠突破這種限制。對于要限制住房投機炒作,只有對其行爲的事中限制及事後限制,比如增加其持有住房成本及住房交易後對其利潤征收高稅收等,才能對住房投機炒作真正起到作用。否則,購買住房仍然是有利可圖時,這些事前的限制所起到作用是十分有限的。

所以,當前北京市推出的“拿地未開工和開工未入市項目”開工入市的政策,看上去很好,增加了房地産市場大量供給。但實際上這種供給要想大量增加並非易事,因爲房地産市場開發商並不會讓自己手中的利益白白拱手相讓。更重要的房地産開發商不會讓其建造的住房調低價格出售,只能住房的投機炒作者來接盤。如果市場上的住房投機炒作者無法進入市場,這種住房供應量的增加對購買第一套住房者同樣作用不大,因爲他們沒有能力在這個價格水平購買住房。所以,當前北京市政府推出的“拿地未開工和開工未入市項目”開工入市的政策加的是什麽碼不知道,其效果如何更是不知道。

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