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環京樓市“加價銷售” 多以捆綁精裝等一次性付款(組圖)

搜狐媒體平台 06-30 02:00

滄州滄興一品銷售人員介紹,該小區價格每平米21000多元,帶精裝帶家電,綁定兩個15萬的車位,裝修和車位不會寫在備案合同中。 距離河北省密集出台政策監管樓市已經過去幾個月,成交統計數據也顯示出了政策威力。不過在這背後,通過捆綁精裝或車位銷售等變相加價的現象依舊存在,甚至蔓延至距離北京相對較遠的區域。近日機構統計的網簽價格顯示,燕郊、香河僅爲每平米1萬多元,而記者調查發現,這兩個區域的新房價格均已過2萬元。有的區域網簽價格與實際價格之間甚至存在一倍的差價,這背後隱藏著怎樣的操作手段?

1.5萬和3萬之間的魔幻現實

“5月燕郊商品住宅銷售均價爲15619元/平方米,環比下跌6.1%……5月香河整體銷售均價爲10934元/平方米,價格走勢趨穩……從價格段來看,8000(含)元/平方米以上價位産品爲市場成交主力,但較去年同期占比明顯回落,6000(含)-7000元/平方米價格段産品成交占比顯著提高。”最近,來自北京中原機構市場報告中的這一串數字引起業內關注。

在業內和購房人的印象中,燕郊住宅銷售均價爲1.5萬元/平方米的市場整體水平,早已經是三年前的事情。現如今,調控發力之後,在燕郊所剩無幾的新盤項目中,即使單價有所回落,新房單價也在2萬多元,二手房報價也超過了2.5萬元/平方米的報價水平。

而在將目光放到距離北京相對更遠的香河和大廠等區域,其新房報價也早已超越機構報告中顯示的價格。

自去年年底以來,河北廊坊、保定、張家口等多區域及下轄區域相繼出台樓市限購政策,部分區域甚至多次出台升級限購。在政策限制下,環北京樓市的成交量確實出現了降溫狀況,但其價格態勢是否也同樣如此?

“實際上,報告中的成交均價來源于各區域的網簽價格。”對于報告數據與實際觀感之間的偏差,北京中原方面相關負責人介紹。

在香河的溪語藍灣項目,樓盤銷售人員對記者坦言,香河對預售價格有明確的備案限制,項目實際銷售價格要高于網簽價格。 有業內人士也向新京報記者坦言,盡管環北京多區域多次加強對于預售許可的監管,但在環北京樓市,變相加價是公開的秘密。

去年11月18日,新京報記者就曾報道過在燕郊購買新房,需加價20多萬元。

當時,新京報記者以購房人身份在禦東郡咨詢時,銷售人員稱,現在的房源都有加價。合同上是按照房管局的備案價簽的,備案價比較低,約23000元/平方米,而其時項目在28000元/平方米左右,購房者得把中間的差價補上。

值得注意的是,這並非個例。燕郊另一在售項目的銷售人員透露,“除了加價,還有一種情況是,捆綁車位賣,一個車位100萬元。”

而在調控不斷升級的眼下,環京區域樓市的“潛規則”仍在持續。

調控下,變相加價依舊存在

“項目現在的售價從2萬元到2.1萬元不等,我們這有備案網簽價格不能超15000多元的(限制),但請放心,超過這個價格的合同,我們開發商會有辦法幫您通過網簽。”在香河的溪語藍灣項目,樓盤銷售人員對新京報記者坦言,香河對于預售價格有明確的備案價格限制,但項目的實際銷售價格要高于網簽價格。

而在廊坊下轄的大廠,同樣也存在著高于備案價格銷售的現象存在。

從大廠縣城中心驅車大約25分鍾,到達位于102國道福喜路口南側的聖拉斐爾小鎮東區,銷售人員介紹,目前該小區只剩疊拼房可銷售,房子價格23000元/平方米左右,捆綁精裝修和車位。

據滄州保利花園售樓處工作人員介紹,項目5月開盤價格是8400元/平米左右,綁定裝修和車位後算下來成交價格要每平米1萬多元。 “項目網簽備案價格是15000多元/平方米。”該銷售人員直言,但是爲了通過網簽,購房者需要簽一個單價15000元的購房合同,而對于余下的每平方米8000元的價款,需要購房者在裝修合同中補齊,“裝修合同單獨簽,裝修需付全款”。

實際上不僅是新房,記者在大廠走訪時了解到,當地中介操作的二手房也是通過這樣的“雙份合同”實現成交。

盛世·尚水城位于大廠北辰東街與永安路交叉口。記者以購房人身份前往咨詢時,項目售樓處工作人員稱,目前項目有現房,但尚未開盤。

不過之後該工作人員又告訴記者,他手裏有套房子,面積在98平方米左右,房本滿兩年。可以以每平方米16800元成交,目前大廠網簽價格大概是每平方米15000元,超過網簽價格的部分都需要補齊現金房款,超過的部分不能貸款。記者按98平方米的面積計算,初步需要補齊17余萬元的現金房款。

之後,記者又來到大廠榮昌路與北新街交會處的嘉怡麗都小區,銷售人員稱,目前小區還在建設,未確定開盤日期,暫不確定開盤價格。

“嘉怡麗都小區先期開盤的房源都已銷空,目前市價在每平方米2萬元左右。如果你想買這邊房子,我們可以運作,超過備案網簽價格的房子,我們會想辦法通過網簽。”鄰近一中介工作人員告訴記者。

據大廠聖拉斐爾小鎮銷售人員介紹,目前該小區只剩疊拼房可銷售,房子價格23000元/平方米左右,項目網簽備案價格是15000多元,實際售價是捆綁了精裝修和車位。 滄州備案單價5000元,賣到1萬多

而在去年以來環北京樓市的升溫潮中,類似上述變相加價的現象也蔓延至了距離北京較遠的滄州市。

6月26日上午,記者來到距離北京200余公裏外的滄州市。在運河區迎賓大道和永濟路交口的保利花園售樓處,工作人員向記者介紹,該項目前期開盤房子已經售空,近期還會開盤。“5月份開盤的房子價格是8400元/平米左右,綁定裝修3000元/平米,綁定一個車位13萬左右,裝修和車位需全款,最後算下來的實際成交價格要一萬多。”

此外,該工作人員還向記者表示,目前項目在排卡過程中,由于5月份很多客戶沒有搖到號,下次開盤想要買到合適的房子需要“趕緊找找關系提前運作”,否則很難搖到號。

而這之後,記者在該售樓員的介紹下,與一位“內部人員”取得聯系。該“內部人士”則告訴記者,交給他13萬元,並提供身份證號碼和姓名排號,就可以買到一個“靠譜的內部號”。

而在截稿時,記者又接到該項目銷售人員電話稱,項目將于近兩日開盤,房價基本上保持在8400元/平方米,但車位價格預計會漲一兩萬元,而“內部號”也已經由13萬元漲至16萬元。

無獨有偶。在泰享嘉府項目售樓處,工作人員同樣表示該項目大概在兩個月左右開盤,毛坯房的價格要在1萬以上。“(簽合同時),我們簽訂兩個合同,一個是按照網簽備案價格顯示的合同,爲了通過網簽。另一個就是實際成交的合同,爲了找平市場差價,開發商也得賺錢。”

記者又來到位于滄州市千童大道與百川路交叉口的“滄興一品”小區,銷售人員介紹,“該小區價格每平米兩萬一千多,帶精裝帶家電,綁定兩個15萬的車位,裝修和車位不會寫在備案合同中。網簽備案價格顯示一萬多一些。”

“滄州住建局規定,備案網簽價格是每平米五千多,在滄州買一套一百平米的房子,也就首付十多萬,可是保利花園5月份開盤卻規定,購房者需要帶60萬元驗資後才可參與搖號,首付也大概是60萬以上。滄州個別樓盤竟然要首付一百多萬。”一位滄州房産界人士告訴記者。

他表示,保守估計,滄州市區去年同期8000元/平米的房子,現在能賣到15000元/平米。如今,內部人員以8400元/平米從保利花園拿到房子,轉手就以二手房名義13000元/平米出手,剛需購買者很難以合理價格買到房子。

記者多次與河北省滄州住建局相關負責人取得聯系。該局一王姓工作人員回複,按規定滄州市區的房子每平米超過五千多就不能備案,決不允許倒賣購房號,保利花園已售的房子,目前全部沒有通過相關部門備案。

暗藏風險,維權難度大

實際上,通過捆綁精裝修、車位等方式變相漲價的案例並不僅限于上述區域。就在5月份,青島就曾明文規定嚴禁捆綁車位變相漲價。6月27日,河南在樓市新政中也提到,要求企業必須一次性公開每套准售房源價格,嚴格執行明碼標價和“一價清”制度,不得利用虛假的或使人誤解的標價形式誘騙消費者與其進行交易,不得以任何形式收取價外費用,不得捆綁銷售車位以及設置其他附加條件。

即使監管政策不斷出台,但是這種行爲仍在屢禁不止,並且暗藏風險。

北京市京師律師事務所高級合夥人範辰律師認爲,簽訂陰陽合同,一般確實可從表面通過房産交易網簽流程,還會規避一部分稅負,但對買賣雙方來說,都存在很大法律風險。對于買方來說,價格、付款方式約定無法確定爲真實意思表示,則可能導致部分條款(特別是價格條款)不具有約束力,導致合同不能履行。此外,還會有無法取得高額貸款、再出售承擔高費用的風險。而對于賣方來說,買賣合同會有無效的法律風險,房款不能全額收回。

範辰律師還表示,簽訂陰陽合同嚴重違反我國稅法規定。行政機關查證屬實後,如果屬于一般偷稅行爲,有權給予罰款、拘留等行政處罰;如果偷稅數額較大、次數較多,則可能構成犯罪。

對于環京樓市的變相加價行爲,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,河北市場存在各類打擦邊球的做法,即預售價格是一個價格,但售樓處會私下繼續收取費用,甚至公開收取。這樣做會帶來兩個現象。第一是網簽的價格和實際支付價格有很大的差異,影響數據判斷。第二是購房者維權的難度加大,因爲此類私下交付的價格很多是沒收據和憑證的。對于房企來說,背後的心態也很普遍,即有很強的亂收費的動機。後續建議繼續督查房企的預銷售行爲。

盲目看漲致價值透支,管控力度將加大

“變相漲價從供需關系來看,說明房源比較緊俏,否則房企違規收取費用也不會有購房者買單。”嚴躍進表示,由于其中部分購房者也是投機型的購房者,本身對于風險的意識不強,盲目看漲相關樓盤,這會引起此類樓盤價格提前透支。

而在變相漲價的同時,實際上難掩環京多地樓市成交降溫的現實。

在走訪中記者也看到,不少中介門店門可羅雀。

“大廠縣有些項目的開發商就是在捂盤不售,等待價格回暖時再開盤。限購政策加緊,一手房源很少,二手房成交慘淡,目前整個縣城的房價大概是每平米12000元-23000元,觀望者很多,還有一部分人想買,卻不符合限購政策,我們公司這個月基本沒成交,有些中介公司已經關門放假了。”

在與北京樓市聯動效應突出的燕郊,有市場人士表示,今年以來燕郊也少有新盤入市。“首付提高和社保繳納年限限定之後,一方面需求受到抑制,另一方面預售監管越來越嚴格,有些項目即使有房也按兵不動。”

同策咨詢研究部總監張宏偉認爲,調控收緊後,核心一線城市的部分項目實際價值被低估,導致核心一二線城市樓市成交(網簽)數據表現和實際市場需求之間出現一定扭曲;但是同時,個別城市項目由于蓄客不足,開發商也不得不調低市場預期降價銷售,比如環北京的石家莊某項目計劃1.8萬/平方米開盤,但由于蓄客不足實際開盤價格只有1.5萬/平方米左右。

來自北京中原的數據顯示,5月,廊坊樓市成交出現同比持續下降。自3月廊坊限購升級後,廊坊市區(安次區和廣陽區)商品住宅成交量同比呈現近一年來首次下降,4-5月繼續回落,5月成交23萬平米,同比下降19%。

嚴躍進認爲,從市場趨勢看,環北京樓市整體價值方面被看好,這和此類區域的投資價值較好有關,或者說和規劃不斷落實有關。而價格方面也會因爲價值上升而上漲。但預計管控力度較大,所以價格方面依然還是可以實現相對平穩態勢,即大漲可能性也不大,相關地方政府也在此類房價把控上不敢懈怠。

而在市場降溫的同時,房企對于環北京的熱情依舊沒有退溫。

預計未來,隨著環京樓市保障房供應將增加,有望平抑房價穩定市場預期。

B09-B10版采寫/新京報記者 方王洋 張建 B09-B10版攝影/新京報記者 張建

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